4成高总价宅地底价成交

    今年以来土地市场降温明显，中国指数研究院的数据显示，10月，全国300个城市住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2231亿元，环比减少15%，同比减少33%；成交楼面均价为3377元/平方米，环比增加4%，同比减少18%；平均溢价率为6%，较9月减少2个百分点，较去年同期下降21个百分点。

    从成交总价排名前50的住宅用地看，最大特点是平均溢价率明显下调，杭州、武汉、北京、上海等热门城市均有多块宅地底价成交。

    中原地产研究中心统计数据显示，年内全国成交总价排名前50的住宅用地中，溢价率为0的多达20宗，占比高达4成；溢价率在0-10%的有9宗；溢价率超过50%的只有4宗。而在2016年土地市场最火爆的时候，全国成交总价排名前50的住宅用地中，溢价率超过50%的多达39宗。

    楼市调控较严的一二线城市土地市场退烧明显。据中原地产首席分析师张大伟统计，截止11月6日，在过去的10个多月，一二线城市累计土地出让金2.25万亿，同比只上涨了2.7%；平均溢价率只有12.37%，而2017年平均溢价率则高达24%，2016年更是高达48%。以北京为例，2017年土地平均溢价率是24%，2018年截至日前是15%，明显降低。同时，土地流拍数量也明显增多，10月份，一二线城市住宅土地流拍44宗，年内合计流拍量高达259宗，同比上涨176%。

    对于土地市场明显降温的原因，张大伟认为，一二线城市调控严格，虽然整体销售依然处于高位，但房企资金压力越来越大，对非优质地块的积极性降低，流拍数量明显增加主要是地块有多重复杂的属性导致房企拿地意愿不强烈。另外，大部分企业的融资都出现了压力，资金链紧张下导致拿地意愿不足。最近信托等资金监管严格，导致房企对总价较高的地块相对谨慎。

    高负债房企融资拿地或持续严控

    值得注意的是，央行日前发布的《中国金融稳定报告（2018）》明确指出，我国房地产金融风险总体可控，但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。

    2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍，严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。 对此，央行建议，要防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为，提高房地产行业债务透明度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

    “央行报告反映主要是2017年的状况与问题，其中建议的上述措施，从去年下半年以来一直在执行，今年以来，房企过度融资已经大幅减少，购地主要是自有资金，地王现象也比去年明显减少，资金透明度越来越高，资金已不再过度流向房地产，房企也在控制自身负债率。”某10强房企高管接受证券时报记者采访时说，此次央行报告中的政策建议其实是表明了央行更明确的态度，并将继续保持房地产政策连续性和稳定性，持续控制资金过度流向房地产，防范房地产领域的金融风险。

    该高管认为，当前房地产市场已经出现下行信号，客户到访量有所下降，将影响销售面积增速回落至零增长区间，房企到位资金将会下降，明年房地产业整体增长速度会放缓，龙头房企也会适当减速，土地市场也不会再出现过热现象。

    事实上，今年以来在楼市调控和融资渠道持续收紧的背景下，房企资金压力持续加大， 10月典型房企融资总额创年内新低，融资成本再创新高。业内人士预计，短期内调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧，全国的土地市场仍会继续降温。